В городе Москве и Новой Москве государственные органы власти активно выявляют объекты самовольного строительства, которые возникли после 1995 года. Данными объектами могут быть как чердачные помещения зданий переоборудованные в мансарды, пристройки и надстройки к зданиям, так и вновь созданные объекты без разрешительной документации и предоставления земельного участка.

Часть собственников знают о проблеме своего здания (помещения), однако ввиду того, что механизм узаконивания или приведения здания в соответствие с градостроительными нормами и правилами недостаточно прозрачен и не регламентирован - собственники попросту не решаются делать первые шаги к легализации объекта. Однако большинство собственников вовсе не подозревают, что их здание (помещение) является объектом самовольного строительства, ввиду его приобретения у третьих лиц без юридической проверки, либо её недостаточности.

Бывают случаи, когда покупателю при покупке недвижимости были предоставлены документы на объект недвижимости в полном объеме: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, техническая документация БТИ или РТИ без красных линий, договор аренды земли на длительный срок под размещение данного здания, однако у органов государственной власти в дальнейшем все равно появляются претензии к законности возведения тех или иных помещений и конструктивных элементов в здании.

Для того, что бы проинвентаризировать свой объект недвижимости и выявить возможные проблемы, предлагаем Вам информацию о том, как действуют органы государственной власти при выявлении объектов самовольного строительства. Кроме того, ниже будут даны рекомендации по исследованию документации, для самостоятельного выявления самовольной постройки.

1. Объекты недвижимости, которые имеют кадастровый номер, а так же имеют регистрационную запись ГРН в Росреестре. Данный объект недвижимости может быть снесен только по решению суда.
2. Объекты не поставленные на кадастровый учет и не имеющие регистрационной записи ГРН в Росреестре. Данные объекты подлежат демонтажу в течении 15 дней (а если есть необходимость разработки проектной документации - 30 дней).

При выявлении факта незаконно размещенного объекта недвижимости составляет акт о выявленных нарушениях, после чего Госинспекцией по недвижимости проводится работа по привлечению собственника/пользователя к административной ответственности по ч. 1.1 ст. 6.7 КоАП города Москвы, предусматривающую наложение административного штрафа:

• на граждан в размере 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка.
• на должностных лиц от 1 до 1,5 процентов кадастровой стоимости земельного участка.
• на юридических лиц от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Акт о выявленных нарушениях направляется в Департамент государственной недвижимости, Росреестр, Мосгосстройнадзор.

Департамент государственной недвижимости, после получения данного акта выставляет собственнику/пользователю штраф за нарушение особых условий предоставления земельного участка, который в среднем составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка. После составления и направления Госинспекцией акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости, Департамент городского имущества города Москвы направляет в суд исковое заявление с требованиями о признании указанного объекта самовольной постройкой, ее сносе, освобождении земельного участка, признании права собственности отсутствующим, о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку с приложением всех необходимых документов, в том числе ходатайства о назначении судебной экспертизы в отношении самовольной постройки с целью установления, не создает ли сохранение самовольной постройки угрозу жизни и здоровью граждан.

Мосгосстройнадзор, после получения данного акта осуществляет привлечение застройщика к ответственности, выдает лицу, осуществляющему строительство (реконструкцию), предписание об устранении выявленных нарушений, обращается в суд с требованиями о привлечении лица, осуществляющего строительство (реконструкцию), к ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 3 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях с назначением наказания в виде административного приостановления деятельности указанного лица.

Нелегализованный объект недвижимости, в итоге будет подлежать сносу силами Государственной инспекции.

 

1. Здание построено после 01.01.1995 года. Нет разрешения на строительство. Нет истории предоставления земельного участка.
2. Объект подвергался реконструкции
3. Несоответствие площадей, указанных в едином государственном реестре прав и технической документации (именно БТИ)
4. Несоответствие фактической площади и площади в технической документации (именно БТИ)
5. Право зарегистрировано на объект, который ранее находился в технической документации БТИ по форме 1Б

1. С помощью беспилотных летательных аппаратов.
2. В ходе проведения контрольно-инспекционных мероприятий (осмотр, плановые и неплановые проверки).
3. Камеральный анализ, в том числе с использованием внутренних баз данных (ИС РЕОН).
4. По обращением заинтересованных граждан или юридических лиц.

Собственник может самостоятельно провести "ИНВЕНТАРИЗАЦИЮ" объекта, следующим образом:

1. Проанализировать техническую документацию на здание (БТИ, РТИ), в том числе архивную, сравнив имеющие показатели с фактическими.

2. Проанализировать архивные свидетельства, договора купли-продажи, документы по приватизации объекта недвижимости, ранее заключенные договора аренды земельного участка под объектом самовольного строительства

3. Изучить документы, связанные со строительством объекта.

Документация, в том числе архивная, может находится в следующих организациях: Мосгосстройнадзор, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, ГБУ "Центральный государственный архив города Москвы", БТИ, РТИ, Префектура, Департамент городского имущества, Администрации Новой Москвы, ГАО "Московская государственная экспертиза", Госинспекция по недвижимости, ГБУ Мосгоргеотрест и другие.

ЕСЛИ право собственности на объект зарегистрировано	ЕСЛИ право собственности на объект не зарегистрировано
1. В случае, если объект самовольного строительства не создает угрозу жизни и здоровью людей и имеется экономическая целесообразность его сохранения, необходимо проанализировать возможность сохранения объекта в реконструированном виде и обратиться в ГИН с целью рассмотрения вопроса о возможности сохранения объекта с последующей оплатой штрафных санкций в бюджет города Москвы (процедура легализации объекта самовольного строительства в городе Москве).	1. Принять меры к демонтажу собственными силами или силами Госинспекции. Для проведения работ по сносу требуется открытие ордера ОАТИ.
2. При отсутствии экономической целесообразности сохранения самовольно возведенной площади, принять меры к демонтажу (снос или приведение в соответствие) собственными силами или силами Госинспекции. Для проведения работ по сносу требуется открытие ордера ОАТИ.