Последние статьи

08.04.2020 Президиум продлил особый режим работы судов

В целях противодействия распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) ПОСТАНОВЛЕНИЕМ
Президиума Верховного Суда Российской Федерации Президиума Совета судей Российской Федерации № 821 от 08 апреля 2020 года продлен срок особого режима работы судов до 30 апреля 2020 года. Но несколько иначе.

Проект новых правил по изменению облика фасадов зданий в Москве.

На сайте mos.ru опубликовали проект постановления Правительства Москвы «Об изменении архитектурного облика внешних поверхностей объектов капитального строительства нежилого назначения и (или) их частей в городе Москве и утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача Заключения о возможности изменения архитектурного облика внешних поверхностей объекта капитального строительства нежилого назначения и (или) его частей»...

Объекты самовольного строительства в Москве и что с ними делать?

Предлагаем Вам ознакомится с информацией о том, как действуют органы государственной власти при выявлении объектов самовольного строительства. Даём рекомендации по исследованию документации на недвижимость, для выявления признаков самовольного строительства на опережение.

Объекты самовольного строительства в Москве и что с ними делать?

В городе Москве и Новой Москве государственные органы власти активно выявляют объекты самовольного строительства, которые возникли после 1995 года. Данными объектами могут быть как чердачные помещения зданий переоборудованные в мансарды, пристройки и надстройки к зданиям, так и вновь созданные объекты без разрешительной документации и предоставления земельного участка.

Часть собственников знают о проблеме своего здания (помещения), однако ввиду того, что механизм узаконивания или приведения здания в соответствие с градостроительными нормами и правилами недостаточно прозрачен и не регламентирован - собственники попросту не решаются делать первые шаги к легализации объекта. Однако большинство собственников вовсе не подозревают, что их здание (помещение) является объектом самовольного строительства, ввиду его приобретения у третьих лиц без юридической проверки, либо её недостаточности.

Бывают случаи, когда покупателю при покупке недвижимости были предоставлены документы на объект недвижимости в полном объеме: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП, техническая документация БТИ или РТИ без красных линий, договор аренды земли на длительный срок под размещение данного здания, однако у органов государственной власти в дальнейшем все равно появляются претензии к законности возведения тех или иных помещений и конструктивных элементов в здании.

Для того, что бы проинвентаризировать свой объект недвижимости и выявить возможные проблемы, предлагаем Вам информацию о том, как действуют органы государственной власти при выявлении объектов самовольного строительства. Кроме того, ниже будут даны рекомендации по исследованию документации, для самостоятельного выявления самовольной постройки.

Два вида объектов самовольного строительства, определенных в Постановлении Правительства Москвы от 11.12.2013 №819-ПП
  1. Объекты недвижимости, которые имеют кадастровый номер, а так же имеют регистрационную запись ГРН в Росреестре. Данный объект недвижимости может быть снесен только по решению суда.
  2. Объекты не поставленные на кадастровый учет и не имеющие регистрационной записи ГРН в Росреестре. Данные объекты подлежат демонтажу в течении 15 дней (а если есть необходимость разработки проектной документации - 30 дней).

При выявлении факта незаконно размещенного объекта недвижимости составляет акт о выявленных нарушениях, после чего Госинспекцией по недвижимости проводится работа по привлечению собственника/пользователя к административной ответственности по ч. 1.1 ст. 6.7 КоАП города Москвы, предусматривающую наложение административного штрафа:

  • на граждан в размере 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка.
  • на должностных лиц от 1 до 1,5 процентов кадастровой стоимости земельного участка.
  • на юридических лиц от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Акт о выявленных нарушениях направляется в Департамент государственной недвижимости, Росреестр, Мосгосстройнадзор.

Департамент государственной недвижимости, после получения данного акта выставляет собственнику/пользователю штраф за нарушение особых условий предоставления земельного участка, который в среднем составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка. После составления и направления Госинспекцией акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости, Департамент городского имущества города Москвы направляет в суд исковое заявление с требованиями о признании указанного объекта самовольной постройкой, ее сносе, освобождении земельного участка, признании права собственности отсутствующим, о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку с приложением всех необходимых документов, в том числе ходатайства о назначении судебной экспертизы в отношении самовольной постройки с целью установления, не создает ли сохранение самовольной постройки угрозу жизни и здоровью граждан.

Мосгосстройнадзор, после получения данного акта осуществляет привлечение застройщика к ответственности, выдает лицу, осуществляющему строительство (реконструкцию), предписание об устранении выявленных нарушений, обращается в суд с требованиями о привлечении лица, осуществляющего строительство (реконструкцию), к ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 3 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях с назначением наказания в виде административного приостановления деятельности указанного лица.

Нелегализованный объект недвижимости, в итоге будет подлежать сносу силами Государственной инспекции.

 

Первичные признаки объекта самовольного строительства, на которые обращает внимание Госинспекция по недвижимости в городе Москве:
  1. Здание построено после 01.01.1995 года. Нет разрешения на строительство. Нет истории предоставления земельного участка.
  2. Объект подвергался реконструкции
  3. Несоответствие площадей, указанных в едином государственном реестре прав и технической документации (именно БТИ)
  4. Несоответствие фактической площади и площади в технической документации (именно БТИ)
  5. Право зарегистрировано на объект, который ранее находился в технической документации БТИ по форме 1Б
Как выявляет Госинспекция по недвижимости объекты самовольного строительства:
  1. С помощью беспилотных летательных аппаратов.
  2. В ходе проведения контрольно-инспекционных мероприятий (осмотр, плановые и неплановые проверки).
  3. Камеральный анализ, в том числе с использованием внутренних баз данных (ИС РЕОН).
  4. По обращением заинтересованных граждан или юридических лиц.

Собственник может самостоятельно провести "ИНВЕНТАРИЗАЦИЮ" объекта, следующим образом:

1. Проанализировать техническую документацию на здание (БТИ, РТИ), в том числе архивную, сравнив имеющие показатели с фактическими.

2. Проанализировать архивные свидетельства, договора купли-продажи, документы по приватизации объекта недвижимости, ранее заключенные договора аренды земельного участка под объектом самовольного строительства

3. Изучить документы, связанные со строительством объекта.

Документация, в том числе архивная, может находится в следующих организациях: Мосгосстройнадзор, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, ГБУ "Центральный государственный архив города Москвы", БТИ, РТИ, Префектура, Департамент городского имущества, Администрации Новой Москвы, ГАО "Московская государственная экспертиза", Госинспекция по недвижимости, ГБУ Мосгоргеотрест и другие.

Какие варианты есть у собственника (владельца) выявленного объекта самовольного строительства?
ЕСЛИ право собственности на объект зарегистрировано ЕСЛИ право собственности на объект не зарегистрировано
1. В случае, если объект самовольного строительства не создает угрозу жизни и здоровью людей и имеется экономическая целесообразность его сохранения, необходимо проанализировать возможность сохранения объекта в реконструированном виде и обратиться в ГИН с целью рассмотрения вопроса о возможности сохранения объекта с последующей оплатой штрафных санкций в бюджет города Москвы (процедура легализации объекта самовольного строительства в городе Москве). 1. Принять меры к демонтажу собственными силами или силами Госинспекции. Для проведения работ по сносу требуется открытие ордера ОАТИ.
2. При отсутствии экономической целесообразности сохранения самовольно возведенной площади, принять меры к демонтажу (снос или приведение в соответствие) собственными силами или силами Госинспекции. Для проведения работ по сносу требуется открытие ордера ОАТИ.